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调控放松的山东菏泽:平均房价9000元/平米 库存压力巨大

    今天一则消息让整个房地产行业沸腾了。山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。菏泽,山东省一个人口862万人的地级市,截至2017年,地区生产总值(GDP)2820.18亿元,全市城镇居民人均可支配收入24116元,这算是山东省发展较好的城市。再来看看菏泽房价在售项目均价9000元/平米。2016年均价:5588元/㎡。2017年:均价6733元/m?,2018年均价:9000元/m?,三年时间,菏泽房价稳步上升,一些项目均价甚至超过万元。房价上涨背后是地价的迅速飙升。2017年菏泽卖地收入219.7亿元。城区宅地市场价格从2007年的整体21万/亩的价格,上涨至整体288万/亩左右的市场水平,价格10年翻10倍 地王门槛已经跃至400万级。过去三年时间,菏泽不遗余力地推进棚改,棚改规模在全国区市中蝉联榜首。据公开数据统计,2016年完成棚改户征收70708户,面积1027万平方米,开工新建安置房和货币化安置81540套。2017年菏泽棚户区项目133个,开工计划涉及182287户。按照计划未来三年,菏泽仍要改造棚户区25万套。随着货币化安置收紧,菏泽棚改钱从何来?市场迅速降温,三四线城市库存激增,就菏泽而言,12月份菏泽城区在售、待售项目110个,其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。项目平均去化周期24个月,库存压力巨大。菏泽现状是中国三四线城市一个缩影,依托房地产迅速托起经济,形成堰塞湖,政府和居民骑虎难下。稍早前,我们采访的诸多行业认为认为,在稳定整体经济背景下,有政策放松预期的可能。在城镇化大背景下,调控更加精准化,因城施策、分类调控,建立制度化长效调控机制。那么山东菏泽的放松,是否是因城施策、分类调控的一个试探呢?我们不得而知,山东菏泽的后期走向,还需要看政策的兑现情况。我们认为,即便调控放松,三四线楼市降温趋势不可逆转。